上越市の注文住宅費用相場【上越市の地価ランキング・土地相場】

「上越市で注文住宅を建てたい」「土地価格や建築費の相場を知りたい」と感じていませんか？

本記事では、上越市の土地価格や注文住宅の費用相場、駅別・エリア別の特徴をわかりやすく解説します。土地選びのポイントや注意点も紹介していますので、上越市で家づくりを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

上越市で注文住宅を建てる人のための土地価格相場（駅名別）

上越市の土地価格の平均値

上越市の2025年（令和7年）の基準地価は以下のとおりです。

• 1万8,588円／m²

• 6万1,449円／坪

上越市は、新潟県内でも比較的土地価格が抑えられているエリアで、広い敷地を確保しやすい点が特徴です。

一方で、2025年の変動率は−1.81％と下落傾向にあり、エリアや立地条件によって価格差が広がっています。

土地価格を抑えながら、敷地面積や間取りの自由度を重視した家づくりを検討しやすい地域です。

上越市の駅別の地価ランキング

上越市内の主要駅について、地価平均・坪単価平均・変動率をまとめると以下のとおりです。

※2025年［令和7年］公示地価・基準地価より算出
※変動率は、各地点の変動率の平均値です（平均地価自体の変動率ではありません）

参考：土地価格相場が分かる土地代データ｜上越市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価

上越市で注文住宅を建てる際の費用相場

上越市で注文住宅を建てようと検討している方向けに、以下では、住宅ローン「フラット35」を利用した方のデータをもとに、新潟県の注文住宅でかかる費用を、全国や北関東信越エリアと比較して紹介します。

注文住宅を建てる場合、土地購入の有無によって建築費用の相場が異なります。それぞれの特徴や相場を見ていきましょう。

建物のみの建築費用相場

土地を既に所有している場合や親族から提供されるケースでは、建築費用が発生します。また、分筆や水道、下水道、所有権移転、地盤改良、造成工事などの費用が別途必要です。以下は、全国と新潟県、北関東信越エリアでの相場の比較です。

（抜粋：フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構）

新潟県の建築費用（3,637万円）は全国平均（3,861万円）より約224万円低く、延床面積も全国より若干小さい傾向にあります。北関東信越エリア全体の平均（3,618万円）とはほぼ同水準です。

土地付き注文住宅の建築費用

土地を購入して住宅を建てる場合の、平均的な建築費用の比較です。

（抜粋：フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構）

新潟県の土地付き注文住宅の平均費用（3,419万円）は全国平均（3,405万円）とほぼ同程度で、敷地面積が全国平均より狭い傾向があります。北関東信越エリア全体（3,456万円）と比較するとやや安価ですが、延床面積は同程度です。

上越市の注文住宅の施工事例【間取り図付き】

ステーツが建てた上越市の注文住宅の施工事例を間取り図付きで、内観をご紹介します。

玄関ホールからドアを開けると、19.7帖のLDKが広がっています。

大きなソファーを置くスペースがあり、LDKの大きな窓を開けると、14.2帖のガレージが広がっています。

別角度から見たときのLDKの内観です。カウンターキッチンは上品な黒基調で、ライティングレールが採用されています。

洗面コーナーとトイレです。洗面シンクの下には収納スペースが設けられており、掃除用品などを置くスペースが設けられています。

「もっと色んな注文住宅の事例を見てみたい！」という方は、ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

注文住宅の土地選びに役立つ上越市のエリア比較

上越市は、市街地・港湾エリア・新幹線駅周辺・郊外エリアまで幅広い地域特性を持つ市です。

エリアによって土地価格や生活利便性、住環境に大きな違いがあるため、注文住宅を建てる際は「どのような暮らしを重視するか」を明確にしたうえでエリア選びを行うことが重要になります。

ここでは、上越市で注文住宅を検討する際に押さえておきたい代表的なエリアを比較しながら紹介します。

利便性が高く住宅需要の多いエリア（春日山駅・高田駅周辺）

参考：Wikipedia｜春日山駅

春日山駅・高田駅周辺は、上越市の中でも比較的地価が高く、住宅需要が集中しやすいエリアです。

行政機関や商業施設が集まり、生活利便性を重視する方に選ばれています。

• 主な駅：春日山駅、高田駅
• 坪単価目安：約11万〜12万円前後
• 向いている層：利便性を重視する人、通勤・通学を優先したい家庭

このエリアが選ばれやすい理由は以下のとおりです。

• 市役所や公共施設へのアクセスが良い
• 商業施設、医療機関が集積している
• 比較的平坦な住宅地が多い
• 上越市内でも安定した住宅需要がある

日常生活の利便性を重視し、コンパクトでも暮らしやすい住環境を求める方に向いているエリアです。

交通利便性と商業性のバランスが取れたエリア（直江津駅周辺）

出典：Wikipedia｜直江津駅

直江津駅周辺は、在来線の主要駅であり、港湾エリアにも近い上越市の交通拠点です。

商業施設と住宅地が混在し、利便性と土地価格のバランスが取れたエリアとして人気があります。

• 主な駅：直江津駅
• 坪単価目安：約10万〜11万円前後
• 向いている層：交通利便性を重視する人、駅近を希望する家庭

このエリアの特徴は以下のとおりです。

• 複数路線が利用できる交通利便性
• 商業施設や飲食店が多い
• エリアによっては比較的土地価格を抑えやすい
• 市街地と海に近い立地が混在している

駅利用を前提とした暮らしや、通勤・移動のしやすさを重視する方に適したエリアといえるでしょう。

新幹線利用を重視するエリア（上越妙高駅周辺）

出典：Wikipedia｜上越妙高駅

上越妙高駅周辺は、新幹線停車駅として将来的な発展も期待されるエリアです。

現時点では住宅地としては発展途上ですが、土地価格を抑えながら新幹線アクセスを確保したい方に注目されています。

• 主な駅：上越妙高駅
• 坪単価目安：約7万円前後
• 向いている層：新幹線利用が多い人、将来性を重視する人

このエリアの特徴は以下のとおりです。

• 新幹線による県外アクセスが良好
• 比較的まとまった敷地を確保しやすい
• 今後の開発余地がある
• 車移動が前提となる生活スタイル

通勤や出張で新幹線を利用する機会が多い方や、将来を見据えて土地を選びたい方に向いています。

土地価格を抑えられるエリア（郊外・ローカル駅周辺）

上越市の郊外エリアやローカル駅周辺では、坪単価が大きく下がり、土地取得費用を抑えやすい点が特徴です。

広い敷地を確保しやすく、平屋や駐車スペースを重視した家づくりがしやすいエリアといえます。

• 主な駅：黒井駅、柿崎駅、潟町駅、上下浜駅 など
• 坪単価目安：約3万〜8万円前後
• 向いている層：土地価格を抑えたい人、敷地の広さを重視する家庭

このエリアの特徴は以下のとおりです。

• 土地価格が比較的安い
• 広い敷地を確保しやすい
• 自然環境に近い立地が多い
• 車中心の生活が前提

土地代を抑え、その分建物や間取りに予算をかけたい方、平屋や庭付き住宅を検討している方に適したエリアです。

上越市で注文住宅を建てるための土地選びのポイント

上越市で注文住宅を建てる際は、土地価格だけでなく、生活動線や気候、将来の暮らし方まで含めて検討することが重要です。

ここでは、上越市で後悔しない土地選びをするために、事前に押さえておきたいポイントを解説します。

① 生活利便性と日常動線を確認する

上越市はエリアによって、生活のしやすさに大きな差があります。
駅や商業施設、医療機関までの距離は、日々の暮らしに直結します。

確認しておきたいポイントは以下のとおりです。

• スーパーやドラッグストアまでの距離
• 病院やクリニックへのアクセス
• 学校や保育施設までの動線
• 冬場でも移動しやすいルートかどうか

利便性を重視する場合は、市街地や駅周辺エリアを中心に検討すると安心です。

② 車中心の生活を前提に道路条件を確認する

上越市では、通勤・買い物・送迎など、車を使う場面が多くなります。

そのため、道路条件や駐車計画を含めた土地選びが欠かせません。

チェックしておきたい点は以下です。

• 前面道路の幅員や見通し
• 冬場の除雪が行き届く道路か
• 駐車台数を十分に確保できるか
• 来客用の駐車スペースが取れるか

土地の広さだけでなく、「車の出し入れのしやすさ」まで確認しておくことが大切です。

③ 土地価格と建物予算のバランスを考える

上越市は、エリアによって土地価格に大きな差があります。

利便性の高いエリアでは土地代が高くなる一方、郊外では価格を抑えやすい傾向があります。

意識したいポイントは以下のとおりです。

• 土地に予算をかけすぎて建物が制限されないか
• 平屋や庭付き住宅を希望する場合、敷地面積が足りるか
• 将来的なリフォームや増築の余地があるか

土地と建物をトータルで考えることで、満足度の高い家づくりにつながります。

④ 冬の気候を想定した立地条件を確認する

上越市は日本海側気候の影響を受け、冬場は雪や強風が発生します。

土地選びの段階で、気候条件を考慮しておくことが重要です。

確認しておきたい点は以下です。

• 積雪量や風当たりの強さ
• 敷地周辺の除雪状況
• 日照条件（冬でも日が入りやすいか）

気候条件を踏まえた土地選びが、住み始めてからの快適さを左右します。

上越市で注文住宅を建てる際の注意点

上越市は、土地価格を抑えやすく、自由度の高い家づくりができる一方で、地域特性や気候条件を理解しておかないと後悔につながる場合もあります。

ここでは、上越市で注文住宅を建てる際に注意しておきたいポイントを解説します。

① 冬場の雪や風への対策が必要

上越市は豪雪地域ではありませんが、冬季には積雪や吹雪が発生することがあります。

立地によっては、生活への影響が大きくなる場合もあります。

注意しておきたいポイントは以下のとおりです。

• 屋根形状や雪処理の方法
• 玄関や駐車場の除雪動線
• 風当たりの強い立地かどうか
• 外構やカーポートの設計

土地選びとあわせて、建物仕様まで含めた雪対策を検討することが大切です。

② 海に近いエリアでは塩害への配慮が必要

直江津エリアなど、海に近い地域では、塩害の影響を受ける可能性があります。

特に外部設備や金属部分は注意が必要です。

確認しておきたい点は以下です。

• 外壁材や屋根材の耐久性
• 給湯器や室外機の設置位置
• フェンスや外構の素材選び

立地条件に合った仕様を選ぶことで、住宅の劣化を抑えることができます。

③ 周辺環境と将来の変化を確認する

土地価格が安いエリアでも、周辺環境によって住み心地が大きく変わります。

時間帯や曜日による違いも含めて確認しておくことが重要です。

チェックしておきたいポイントは以下です。

• 昼夜の交通量や騒音
• 周辺施設や工場の有無
• 将来的な開発や用途変更の可能性

現地を複数回訪れ、実際の環境を確認することで、住み始めてからのギャップを減らせます。

④ 地域特性に詳しい会社に相談する

上越市はエリアごとに地盤や気候条件、生活環境が異なります。

そのため、地域事情を理解している施工会社と進めることが重要です。

意識したいポイントは以下です。

• 上越市周辺での施工実績
• 土地探しから相談できる体制
• 気候や立地に合わせた提案力

地域に詳しい会社と進めることで、上越市に合った注文住宅を実現しやすくなります。